주식, 코인만큼 부동산에 관심을 가져야 하는 이유

주식, 코인만큼 부동산에 관심을 가져야 하는 이유

요즘 주식, 코인 등 자산가치 폭락으로 분위기가 흉흉한 것 같습니다.
​다음은 부동산 차례다 라는 글들이 심심치 않게 보이구요.

​이게 다 FOMO 증후군 때문인 것 같습니다.
​아마 시기를 조금 놓치신 분들이나 시대를 잘못 타고나신 분들은 막막하실텐데, 이 글이 조금이나마 도움이 되었으면 하는 마음에서 적어봅니다. 마음이 충분히 열려있다면 진리가 보이실지도 모르겠습니다. ​제 알량한 통찰이 허접하게 느껴지신다면, 너그러이 양해 부탁드립니다. ​​
​(여기서 말하는 '부동산'은, 땅이나 상가보다는 주로 수도권 요지의 아파트를 말합니다)
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우리에게 집이란 무엇인가요?
비단 비바람 막아주고 등따숩게 뉘일 수 있는 공간만은 아닐 겁니다.
​"너 어디 살아?" "자가야 전세야?" 가 부의 척도가 되는 세상이죠. 예나 지금이나 한국이나 미국이나 일본이나 똑같습니다. 반포 압구정 살면서 아반떼 타면 검소하시구나 하지만 싼 집 살면서 페라리 타면 카푸어라는 소리 듣죠.
​그런데 지금 왠만한 집값이 도무지 근로소득으로는 따라잡을 수 없을만큼 많이 올라, '비정상적'이며 '곧 폭락할' 자산으로 인식되는 것 같습니다. ​아니, 사실 '누군가'에게는 '비정상적'이고 '반드시 폭락해야 할' 물건이 되었습니다. 다음은 부동산 차례다, 영끌족들 다 x됐다 라며 비아냥하시는 분들에게 그럴 겁니다.
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​왜 이렇게 우리 사회가 양분화되었을까요.
​​시작은 2017년 여름 즈음이었습니다.
​정권이 교체된 것이죠. 그런데 사람들은 알고있었습니다. 비슷한 성향의 정권에서 집값이 어떻게 되었는지를 말이죠. 그래서, 이미 선거 직전부터 집값이 꿈틀거리기 시작했습니다.
​그리고 그것이 현실이 되는 순간, 정말 매수자들이 물밀듯이 쏟아져 들어왔습니다.
​그 이유는 다음과 같습니다.
​1. 기본적으로 좌파정권은 '큰 정부'를 추구하고, 규제는 가격상승을 초래한다 라는게 정론입니다.
​2. 정치적 불확실성 해소
​위 두가지 사유로 인해 정권초반부터 정말 대폭등을 하게됩니다.
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그런데 부동산은 위에 적은 이유가 아니라도 상승할 이유가 충분합니다. 사실 부동산, 주식, 코인 다 똑같죠. ​왜냐면 중앙정부는 여러분의 돈을 자꾸자꾸 평가절하 하고 있기 때문입니다. ​다시 말하면, 자산의 가격이 오르는게 아니라, 여러분이 가진 돈의 가치가 서서히 떨어지고 있는 것입니다.

​생각해보세요. 나한테 돈 1억이 있어서 차를 사려고 합니다. 차는 한대밖에 없어요. 그런데 갑자기 옆에서 다른사람이 프린터로 돈을 1억을 찍어내서 그 차를 사겠다고 합니다.
​그럼 차 파는 사람은 어떻게 하겠나요? 1억 5천 부르는겁니다.
​이게 바로 화폐가치의 하락 즉 인플레이션입니다.
차에 갑자기 없던 옵션이 붙은게 아닙니다.
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그 돈을 찍어내는 주체는 중앙정부 혹은 나라에따라서는 중앙은행이고, 그래서 우리 모두는 다 중앙의 큰 손아귀 안에서 놀아나는거죠.
​'큰 정부'라 함은, 그냥 북한이나 중국을 좋아하는데서 그치는게 아닙니다. 민생의 모든 일에 개입하기 위해 재정지출을 늘립니다. 어떻게요? 돈을 찍어서요. 재정지출을 늘린다는 이야기는 돈이 많이 풀린다는 이야기고, 다시말해 여러분의 화폐가치가 하락하고 있다는 것입니다.
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그런데 부동산이나 주식, 코인과 같은 실물자산은 양이 한정돼있죠. 그러면 사람들의 구매력이 증가할 경우, 가격이 올라가게 됩니다. ​그렇기때문에, 실물자산을 보유하지 않는다는 것은 '물가'에 숏을 치는 것과 마찬가지인 겁니다. 즉 물가가 떨어질것에 베팅하는 것이죠.

​과연 이게 승산이 있는 일일까요?

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중앙에서 돈을 이렇게나 찍어내고 물가는 매년 복리로 오르는데 과연 내 연봉상승률이, 내 적금이, 내 연금이, 저걸 다 따라잡고도 남아서 부자가 될 수 있을만큼 많이 버는 사람이 얼마나 되겠습니까.
​극소수 전문직이어도 쉽지만은 않을겁니다.
​월 2천만원씩 저축해도 10년 모아야 24억입니다.
10년 뒤 강남 집값은요? 예측불가입니다.
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하물며 평범한 근로소득자라면? 흠...
​​그럼 부동산 말고 주식이나 코인하면 더 돈 많이 벌 수도 있겠네?
​일리 있는 말입니다.
​실제로도 그런 사람들이 있구요.
​그런데 가장 큰 차이점 세가지는
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1. 집은 필수재다. 없이 살 수 없다.
2. 집은 투자의 수단이면서 동시에 목적이다. 돈 벌면 모두가 다 좋은 집 좋은 차 사고싶어한다.
3. 투자 난이도가 낮다.
​입니다.​
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주식은 없어도 살 수 있습니다.
그렇지만 집이 없이는 살 수가 없습니다. 경제가 망하고 전쟁이 나도 집은 필요합니다.
​집값은 건물값 + 땅값입니다(아파트값도 마찬가지). 내가 주요 지역에 내 땅을 맡아놨는데 다른사람들도 그 땅에 살고싶어하거나 개발 등 투자하고싶어한다? 땅값이 오릅니다.
​필수재이면서 내가 좋은 집에서 남들에게 부자소리 들으면서 살고 있는데도 집값이 또 올랐다? 즉 투자의 수단이면서 동시에 목적이 될 수 있는 자산이라는 것입니다.
​​주식으로 돈을 50억을 법니다. 무얼 하실건가요? 평생 주식만 하고 원룸 사실건가요? 아닐겁니다.
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​부동산 투자 난이도는 왜 낮은가?
​주식은 같은 업계여도 회사에 따라 등락이 차이가 날 수 있습니다. 그 모든걸 다 예측 가능하다면 좋겠지만 언제나 예측대로 되지는 않습니다. 도박은 아니지만, 마치 도박인 것처럼 확률이 큰 변수로 작용한다는 것입니다.
​그런데 집은, 반포 아리팍이 40억인데 잠실엘스가 3억까지 떨어지는 일은, 잠실바닥에 똥물이 솟구치지 않는이상 그런일은 없습니다.

​입지분석은 누구나 할 수 있고 여러분의 어머님 아버님 할머님도 할 수 있는게 입지분석입니다. 그냥 본능적으로 아 여기 위치 좋은데? 하면 입지 좋은거거든요.

여기에 호재에 대한 정보만 가미하면 누구나 실패확률 낮게 고수익으로 투자가 가능한게 부동산입니다. 심지어 분명한 호재가 있어도 눈앞에서 땅 파기 전에는, 아니 땅을 파서 갈아엎는 와중에도, '에이 거기를 누가 사' 라면서 ㅋㅋㅋ 평가절하하는 사람들이 많고 다 완공된 뒤에야 가격이 폭등하는게 부동산 시장입니다. 그만큼 눈앞에 밥상 다 차려주는 시장이라는 거죠. 그게 가능한 이유는, 투자금이 많이 들고 주식만큼 빠르게 움직이지 않기 때문입니다.

그런데 여기서 정말 많은 분들이 함정에 빠지는 포인트가 있습니다.
​'분명 집은 필수재인데, 집값이 이렇게나 비싼게 정상이야? 분명히 나라에서 뭔가 조치를 취해서, 집값을 떨어뜨려 줄 거야 대출받아서 집 사면 바보지'
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​그렇게 생각할 수 있습니다. 나만 빼고 밖에있는 다른사람들만 다 부자인 것 같은 느낌.
​그런데 우리 국가가 '자유민주주의'를 표방하는 이상, 그런 일은 일어나지 않습니다. '자유'란, 기본적으로 '사유재산'을 바탕으로 합니다.

​국토 전체를 나라가 징발하고 공평히 나눠주지 않는 이상, 땅따먹기가 기본입니다. 누가 어느 요지에 얼마나 소유했는지가 중요한 겁니다. 아직 세상이 매트릭스처럼 메타버스는 아니거든요.
​세금을 먹이고, 거래를 제한하고... 아무리 규제를 해도, 잠깐 시장가격에 왜곡을 줄 수는 있겠지만, 결국은 공급과 수요의 법칙에 영향을 받습니다. 사유재산을 헌법에 반해서 아주 강력하게 침해하지 않고서는 수 년이 지난 후에는 결국 시장가격을 찾아갑니다.
​정부는 시장을 이길 수 없다는 말이 바로 그 말입니다.
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더더군다나 지난 정권에서는 '규제'책으로, 재건축을 막았습니다. 서울 지도를 보시면, 새롭게 집을 지을 공간이 없습니다. 모두가 서울에 살고싶어하고 모두가 강남에 살고싶어하지만 공간은 한정돼있죠.
​여기서 유일한 공급책은 재건축입니다. 재건축은 기본적으로 낮은 용적률의 집을 허물고 높은 용적률로 다시 건축하는 것입니다. 즉 단위면적당 거주가능한 가구 수가 증가한다는 것이고, 결과적으로는 부동산 가격을 안정화시켜줍니다.
​물론 재건축이 되면 같은 입지에 신축이 되니 가격이 오르고 어떻게보면 누군가의 눈에는 불로소득처럼 보일것이고 막아야하는 행위로 보일수도 있습니다.
​그렇지만, 롤스로이스 신차가 나와야 중고차도 시장에 나오고 s클 타던사람이 롤스로이스 타줘야 그랜저 타던사람도 s클 타보고 하는게 세상 이치죠.
​그런데 신차출시를 막는다? 기존 중고차 시세가 폭등할 수 밖에 없는겁니다.
​그 피해는 오롯이 실수요자에게 돌아가죠.
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재건축단지 조합원들이 돈버는게 배아프니까 재건축초과이익환수제를 통해 재건축 사업성을 낮추고, 재건축 연한을 늘리고. 다 같이 공급난으로 가는거고 국민들이 집을 못사고 거주안정성이 떨어지면 출산율 폭락하고 나라가 다같이 망하게 되는겁니다.
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물론 서울 주요 요지가 아니라면 싼 집 많죠. 빌라? 많습니다. 그런데 모두가 아파트 살고싶어하는데 빌라도 많으니까 빌라 가서 사세요 지방 가서 사세요 가 통할까요 요즘 세대에게 말이죠.
​엄빠집에 얹혀살면서 결혼 안하고 싱글로 살지언정 그건 안하려고 할 겁니다.
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​​지금까지는 '우상향'이라는 말이 무지성 코미디처럼 들리셨을지 모르겠지만, 이제 좀 다르게 들리실까요?
​논지는 무조건 오른다, 부동산 필승, 그런게 아닙니다.
​집값이 떨어질 수도 있죠. 그런데 집값이 오르는 이유는 단순히 그 집의 가치가 이전보다 커져서라기보다는 화폐가치가 하락해서라는 이야기입니다.

​10년 전 20년 전 강남 집값은 지금의 반 이하였지만, 그때도 강남은 부자동네였습니다. 아무나 살 수 없는 곳이었습니다.
​젊고 앞날이 창창하신 여러분, 아직 낙담하기엔 이릅니다.
​갑자기 우리나라 인구가 폭증하고, 강남 집이 트랜스포머처럼 변신을 해서 5년전보다 집이 엄청 좋아진게 아닙니다.
​단순히 화폐가치가 변하고 구매력이 변한 것 뿐입니다.
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여러분이 앞으로 인생에서, 번듯한 집에서 떵떵거리고 살고싶다면 부동산 공부를 게을리 하지 마세요.
​필수재잖아요.
​절대로 여러분의 화폐가치를 이 사회가 보장해주지 않습니다.
​20년 전 라면값은 얼마였나요?
​20년 전 1억원은 어느정도의 가치였나요?
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잘 생각해보시면 이해가 가실 겁니다.
​부동산이 폭락했으면 좋겠다구요?
​네 저도 지금은 너무 가격이 왜곡돼있다고 생각합니다.
​누더기 규제 + 코로나로 인한 양적완화 때문이죠.
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그런데 정말로 폭락했을 때, 여러분은 집을 살 준비가 되어있으신가요?
​기회가 왔을 때, 기회를 알아차리실 자신 있으신가요?
​잘 생각해보시고 준비하세요.
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​인생에서 5년 10년은 정말 긴 시간입니다.
​'부동산 결국은 망했네' 라고 생각하실겁니다.
​그런데 누군가는 이미 지난 5년간 인생의 황금기를, 최상위의 삶을 누렸습니다. 물론 어떤 삶이 행복한 삶인지는 개인에 따라 다르겠지만요.
​경기가 침체될 때, 금리가 오를 때, 물가가 오를 때, 과연 자산가가 더 힘들까요, 무주택자가 더 힘들까요?
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임대인이 내야 할 이자가 늘어나면,
월세가, 전세값이 오릅니다.
​금리는 임대인에게만 오르지 않습니다. 우리 모두의 금리거든요.
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전세가는 경기와 상관 없이, 실거주가치를 반영해서 거의 리니어하게 오릅니다.
​전세가와 집값의 갭이 메워졌을 때, 그때가 기회입니다.
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불과 작년 9월만 해도, 주식투자가 활황일 때, 정말 어처구니없는 글들을 많이 봤습니다. 직장생활하는사람은 다 노예고, 주주가 주인이라고요. 제가 두고 보라고 했었습니다.
​주식 발행수가 1만주고, 최고가가 100불이면, 시가총액이 100만불이라고요?
​100불에 만명이 다 팔면 팔린답니까? 누군가는 20불에 샀고 누군가는 50불에 샀죠.
​금리가 오르고, 화폐가치가 오르고, 경기가 침체될수록 고소득자가 빛을 발할겁니다. 실력대로 가는거죠.
​월 이자 300만원이 어떤사람에게는 지옥이겠지만 어떤사람에게는 껌값입니다.
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그렇다고 집이 없이 살 수 있나요.
불경기때는 집 팔고 지방 어디 가있다가 갑자기 경기 호황일때 강남으로 이사온다고하면 그게 맘대로 되나요. ​경기가 불황일때도 강남사는 사람은 부자고 호황일때도 강남살면 부자입니다. 오히려 불황일때 더 부자처럼 우러러 보이죠.
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​인생에 기회는 두어번 오는 것 같습니다.
​50년 뒤 우리나라 인구감소로 집값 떨어질 걱정 하지 마시고, 빨간약을 드시고 현실을 직시하시기 바랍니다. ​근로소득 무시하지 마시고, 낙담하지 마시고, 체력을 키우고 실력을 키우시면 기회를 잡으실 수 있으실 겁니다. 그리고 기회만 잘 잡으면, 주식, 코인차트 보는 대신 취미생활 하며 행복과 여유를 찾으실 수 있게 될 겁니다.
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